Objava prvih rezultata Popisa stanovništva u Hrvatskoj privukla je značajnu medijsku i analitičku pažnju koju možemo podijeliti u dva dijela. Prvi dio je “demografski”, a vezan je uz pad broja stanovnika. Drugi je dio “ekonomski”, a predstavlja reakciju na kombinaciju pada broja stanovnika i rast broja stambenih jedinica. Kad je riječ o drugom dijelu, nije nedostajalo tumačenja koji su broj neaktivnih ljudi na tržištu rada odlučili brže-bolje objasniti rentijerskom zaradom. Medijski naslovi su sugerirali da stotine tisuće naših sugrađana komforno živi od iznajmljivanja. S Ivom Marčetić, arhitekticom iz Prava na grad, porazgovarali smo o dometima i zabludama tih tumačenja te potencijalima stambene politike u kontekstu u kojem navodni zakon ponude i potražnje ne smanjuje cijene kvadrata i rente, a trebao bi.
Kako tumačiš rezultate Popisa stanovništva koji ukazuju na istovremeni pad broja stanovnika i rast broja stambenih jedinica? Možemo li iz tih podataka izvući zaključke o ekonomskoj i društvenoj slici zemlje?
Pad broja stanovnika i istovremeni porast broja stambenih jedinica nije nešto što je novitet posebno u onim sredinama u Hrvatskoj u kojima imamo živo tržište nekretnina. Tako primjerice središte Zagreba i u prethodnom popisnom razdoblju bilježi pad stanovnika i porast broja novoizgrađenih stambenih jedinica u odnosu na prethodni period. Koliko mogu vidjeti ta razlika je u ovom periodu čak i manja nego u prethodnom. Isto tako treba uzeti u obzir i to da je vjerojatno došlo do promjene metodologije pri uvrštavanju nekretnina u stambene jedinice i da su stambene jedinice za povremeno i privremeno stanovanje isto uvrštene u brojku ukupnih stambenih jedinica pa je zato razlika naspram prethodnog perioda drastično veća. No, ono što zasigurno možemo tvrditi jeste trend smanjenja broja stanovnika i povećanje broja stambenih jedinica bez obzira na razinu povećanja, dok je istovremeno cijena stanovanja previsoka za sve one koji nemaju riješeno stambeno pitanje.
Teško bi mi bilo izvoditi konačne zaključke o ekonomskoj i društvenoj slici društva temeljem ovih podataka, ali svakako je jasno da su kod nas nekretnine postale fokus ulaganja, ali i parkiranja ušteđevine. To ne treba čuditi jer gotovo da ne postoji regulacija koja bi spriječila špekulaciju nekretninama poput dodatnih poreznih davanja za prazne stanove, a ne postoji ni kontrola rente koja bi na neki način zaštitila one koji stambeno pitanje rješavaju podstanarstvom. Dakle, možemo reći da u nedostatku zaštite prava stanara, uz veoma široko definirane parametre koeficijenata izgradnje i iskoristivosti urbanog prostora, kao i nedostatku stambenih politika koje teže kolektivnom, a ne individualnim rješenjima kao što je to slučaj sa subvencijama kredita – u nas kao i u regiji ne postoje institucije i institucionalna rješenja koja bi spriječila divljanje cijena stanovanja, kao niti zaštitu najranjivijih od takvog divljanja tržišta. Na neki način mi crpimo svoje urbane resurse iz kojih netko izvlači velike zarade, a ujedno crpimo jedni druge prevelikim cijenama rente i nepravednim stambenim odnosima. Moguće je da je to jedan od razloga zašto gledamo ovakav demografski slom kakav gledamo, no ne mogu tvrditi da povlačim znak jednakosti između ta dva procesa s obzirom na to da je stambena nepravda karakteristika perioda posljednjih trideset godina i to ne samo kod nas..
Unatoč porastu broja stambenih jedinica rastu cijene kvadrata i rente. Dakle, suprotno od pouka navodnog zakona ponude i potražnje. Koji faktori stoje iza rasta cijena i kako se taj rast može suzbiti?
Logika ponude i potražnje se često navodi kao jedini faktor dizanja cijene gdje se nerijetko potražnja izjednačava s potrebom kada se radi o stambenim jedinicama. No, evidentno je sada, a bilo je i u ranijim periodima, da je porast broja novih kućanstava niži od porasta broja novih stambenih jedinica što znači da zadovoljavanje stambenih potreba nije faktor u porastu cijene stambenih kvadrata, već da se radi o različitim oblicima špekulacije koji dižu cijenu kvadrata. Razlika između sadašnjeg trenutka i prethodnih perioda jest u tome da je drastično opadanje broja stanovnika usmjerilo pažnju na netočnost ideje da postoji “prirodnost” stambenog tržišta, ali diskrepancija između broja novih kućanstava i broja novoizgrađenih stambenih jedinica postojala je i ranije, a basnoslovni porast cijene stambenih kvadrata smo iskusili u prvoj deceniji dvijetisućitih u vrijeme tzv. stvaranja nekretninskog balona.
Manuel Aalbers tako tvrdi da cijena stambenih kvadrata raste kao, između ostalog, posljedica kompeticije na tržištu kredita, a budući je kod nas najveći rast cijene stanova zabilježen upravo u vrijeme najvećeg zabilježenog porasta potrošnje stambenih kredita (period između 2004-2008) možemo na neki način reći da smo iskusili istinitost ove tvrdnje. Specifičnost trenutne situacije i porasta cijena svakako karakterizira korelacija između programa subvencija kredita za prvu nekretninu i porasta cijene stanova što potvrđuje i istraživanje HNB-a, ali motive za pojačani interes za ulaganje u stambene nekretnine možemo svakako tražiti i u činjenici da se radi o najsigurnijem tipu investicija kod nas budući, kako sam navela, nema institucionalne zaštite od predatorskih špekulativnih praksi niti alternative tržištu po pitanju rješavanja stambenog pitanja, a tu je i slabo regulirani turizam kao nezaobilazan faktor. U svakom slučaju jasno je da cijenu ne diže povećana potreba za rješavanjem stambenog pitanja, u to možemo biti sigurni.
Rezultati popisa su potaknuli i medijske analize po kojima navodno 750.000 ljudi u Hrvatskoj ne radi i ne traži posao jer navodno većina njih na ovaj ili onaj način živi od nekretnina i rente. Može li se neaktivnost na tržištu rada objasniti rentijerskom strukturom ekonomije i postoje li neke konkretne i dostupne brojke o rentijerskoj klasi na koje bi se mogli osloniti?
Primjetila sam takve natpise i uvijek me začudi lakoća izvođenja zaključaka o korelacijama određenih podataka. Naime, ovakve korelacije impliciraju da oko polovice kućanstava u Hrvatskoj živi od viška nekretnina što na neki način iz vlastitog iskustva možemo poreći. Koji su uzroci ekonomske neaktivnosti, zaista ne mogu tvrditi, no zarade od obiteljskih apartmana na moru ili rentanja jednog naslijeđenog stana u Zagrebu ne može u potpunosti pokriti troškove života i ovakva sitna rentijerstva služe za krpanje kućnih budžeta tako da ne vidim kako ih se može povezati sa razlogom ekonomske neaktivnosti. Pridodajmo tome i generacijski aspekt u kojem generacija tzv. boomera ima u vlasništvu veću količinu nekretnina od onih generacija koje su još uvijek na tržištu rada pa nije jasno kako točno mediji uspijevaju ovako olako označiti gotovo četvrtinu stanovništva, odnosno trećinu radno sposobnog stanovništva kao rentijere koji ne rade zbog toga što rentaju. Bojim se da su razlozi za ovako nešto mnogo kompleksniji i bit će potrebno još puno podataka da se izvedu bolji zaključci.